Bazı konular vardır ki sürekli bilinenin aksine işin doğrusu çok daha başkadır. Bu yazımızda, mevzuat içerisinde açık belirlemesi bulunan tapu harç matrahı hesabının uygulamadaki durumu ele alınacaktır.
492 sayılı Harçlar Kanunu’nun 63 üncü maddesinde; “Gayrimenkul devir ve iktisaplarında tapu ve kadastro harcı, emlak vergisi değerinden az olmamak üzere, beyan edilen devir ve iktisap bedeli üzerinden hesaplanır.” hükmü yer almaktadır. Aynı kanuna ekli IV sayılı tarifede ise uygulanacak miktar, alıcı ve satıcıdan 1000’de 20 olarak belirlenmiştir. Misal, 10.000.000 TL’ye satılmış olan bir ofise ilişkin tapu harcının nispi oran ile toplamda 400.000 TL olduğunu hesaplamak mümkündür. Ancak bu noktada fazla tapu harcı ödüyor olabilirsiniz.
Söz konusu taşınmaza ilişkin satıcının, ticari bir faaliyet kapsamında söz konusu satışı gerçekleştirdiği ya da inşaat firmasından taşınmazı satın aldığınız durumda, anlaşılan toplam bedel 10.000.000 TL ise tapu harç matrahı farklılaşmaktadır. Zira anlaşılan ve tahsil edilecek olan bedel KDV dâhil toplam bedeldir. Ancak KDV bedeli tapu harç matrahına dâhil edilmemelidir.
Şöyle ki tapu harcı hesabı;
Ofis Bedeli = 8.333.333,33 TL
Ofise İlişkin KDV Bedeli (%20 KDV) = 1.666.666,67 TL
Ofisin KDV Dâhil Toplam Bedeli = 10.000.000,00 TL
Ofise İlişkin Tapu Harcı = (KDV Hariç Ofis Bedeli) 8.333.333,33 TL X 0,04 = 333.333,33 TL tutarında olacaktır.
Örnekten anlaşılacağı üzere, uygulamada sıklıkla yapılan hatadan dolayı 66.666,67 TL fazla tapu harcı ödemesi söz konusu olacaktır.
Konuya ilişkin ilgili mevzuatın önemli noktalarına aşağıda yer verilmiştir:
07.10.1997 tarih ve 1997/5 Sıra No.lu Harçlar Kanunu İç Genelgesi’nde, tapu harcı matrahının tespitinde KDV’nin dikkate alınmaması gerektiği açıklanmıştır.
“Bakanlığımıza çeşitli kamu kuruluşlarından intikal eden yazılarda, ihale yolu ile satılan gayrimenkullerin tapu harcı matrahının tespitinde satış bedeline KDV’nin ilave edilip edilmeyeceği sorulmaktadır. Bilindiği üzere, 492 sayılı Harçlar Kanununa bağlı (4) sayılı tarifenin 20/a maddesinde, gayrimenkullerin ivaz karşılığında veya ölünceye kadar bakma akdine dayanarak yahut trampa hükümlerine göre devir ve iktisabında gayrimenkulün devir ve iktisap bedelinden az olmamak üzere emlak vergisi değeri üzerinden (Cebri icra ve şüyuun izalesi hallerinde satış bedeli, istimlaklerde takdir edilen bedel üzerinden) devir eden ve devir alan için ayrı ayrı binde 48 oranında tapu harcı aranılacağı hükme bağlanmıştır. (…)
Ancak, Harçlar Kanunu’nun yukarıda zikredilen maddesinde harcın gayrimenkulün devir ve iktisap bedeli, emlak vergi değeri, cebri icra halinde satış bedeli ve takdir edilen istimlak bedeli üzerinden hesaplanması öngörülmektedir. Harcın matrahı olarak sayılan söz konusu tutarlar katma değer vergisini içermemektedir. Ayrıca, ihale kararları ile ilgili damga vergisi ve noter harçları için bakanlığımızca sürdürülen benzeri uygulama ihtilaf konusu yapılmış ve söz konusu ihtilaflar yargı organlarınca KDV’nin üstlenilen işin ya da verilen hizmetin bir bedeli olmadığı gerekçesiyle sürekli hale gelen kararları karşısında, 30 Seri No’lu Damga Vergisi Genel Tebliği ile ihale kararları ile ilgili damga vergisinin ve noter harçlarının matrahına KDV’nin dâhil edilmemesi benimsenmiştir. Bu durumda, ihale makamının aldığı ihale kararının damga vergisi katma değer vergisiz matrah üzerinden, tapu harcı ise katma değer vergili matrah üzerinden hesaplanmak durumunda kalınmaktadır.
Bu nedenle, tapu harcı matrahının tespitinde katma değer vergisinin dikkate alınmaması yönünde uygulamaya yön verilmesi uygun görülmüştür.”
İstanbul VDB’nin, 21.12.2011 tarih ve B.07.1.GİB.4.34.18.01-003.01-2263 sayılı Özelgesinde de;
“07.10.1997 tarih ve 1997/5 sayılı Harçlar Kanunu İç Genelgesi’nde; tapu harcı matrahının tespitinde katma değer vergisinin dikkate alınmaması gerektiği açıklanmıştır. Buna göre, katma değer vergisine tabi gayrimenkul devir ve iktisaplarında tapu harcı matrahına katma değer vergisi dâhil edilmemesi gerekmektedir.” ifadelerine yer verilerekkonuya ilişkin tereddütler giderilmiştir.
Sonuç olarak;
Yıllardır bilinenin ve uygulananın aksine katma değer vergisine tabi gayrimenkul alım satımlarında tapu harcının, KDV’siz satış bedeli üzerinden hesaplanması ve ödenmesi gerekir. Fazla ödenen tapu harçlarının ise 213 sayılı Vergi Usul Kanununun 117/1 inci maddesi kapsamında vergi hatası (hesap hatası) kapsamında değerlendirilmesi mümkün olup, talep edilmesi halinde 5 yıl içerisinde düzeltme hakkı olduğu da unutulmamalıdır.
Ali Zekeriya ÖZMEN
Yeminli Mali Müşavir
