“Gayrimenkullerin Elden Çıkarılmasında Gelir Vergisi Durumu” Ali Zekeriya Özmen

Gelir Vergisi Kanunu’nun mükerrer 80’inci maddesinin birinci fıkrası­nın (6) numaralı bendi uyarınca, ivazsız iktisap edilenler hariç, anılan kanunun 70’inci maddesinin birinci fıkrasının (1), (2), (4) ve (7) numaralı bentlerinde sayılan ve aşağıda belirtilen mal ve hakların, ikti­sap tarihinden başlayarak 5 (beş) yıl içerisinde elden çıkarılmasından doğan kazançlar, değer artışı kazancının konusunu oluşturmaktadır.

• Arazi, bina, maden sulan, menba suları, madenler, taş ocakları, kum ve çakıl istihsal yerleri, tuğla ve kiremit harmanları, tuzlalar ve bunla­rın mütemmim cüzileri ve teferruatı,
• Voli mahalleri ve dalyanlar,
• Gayrimenkul olarak tescil edilen haklar,
• Gemi ve gemi payları ile bilumum motorlu yükleme ve boşaltma vasıtaları.

Elden çıkarmadan maksat, yukarıda yazılı mal ve hakların satılması, bir bedel karşılığında devir ve temliki, trampa edilmesi, takası, kamu­laştırılması, devletleştirilmesi, ticaret şirketlerine sermaye olarak konulmasıdır.

Gerçek kişilerin bir bedel karşılığı edindikleri gayrimenkullerin (konut, arsa, vb.) iktisap tarihinden başlayarak beş yıl içerisinde elden çıkarıl­ması halinde, elde edilen kazanç gelir vergisine tabidir. Beş yıllık sürenin hesabında takvim günü esas alınmaktadır.

Örneğin Mükellef (A), 21/10/2024 tarihinde 1.900.000 TL’ye satın alınış olduğu gayrimenkulü, 13/7/2025 tarihinde 3.200.000 TL’ye satmıştır. Buna göre mükellef, söz konusu gayrimenkulü alış tarihin­den itibaren beş tam yıl geçmeden satmış olduğundan, elde ettiği kazanç değer artışı kazancı olarak vergiye tabi olacaktır. Söz konusu mal ve haklar ivazsız olarak iktisap edilmişse bu mal ve hakların elden çıkarılmasından doğan kazançlar değer artışı kazancı olarak vergilen­dirilmeyecektir. Bunun dışında, iktisap şekli ne olursa olsun söz konu­su mal ve hakların elden çıkarılmasından doğan kazançlar değer artışı kazancı olarak vergilendirilecektir.

SAFİ DEĞER ARTIŞININ TESPİTİ
Değer artışı kazancında vergilendirilecek kazanca, safi değer artışı denilmektedir. Değer artışında safi kazanç, elden çıkarma karşılığında alınan para ve ayınlarla ( eşya, mal vb.) sağlanan ve para ile temsil edilebilen her türlü menfaatlerin tutarından;

• Elden çıkarılan mal ve hakların maliyet bedellerinin,
• Elden çıkarma dolayısıyla yapılan ve satıcının üzerinde kalan gider­lerin, ödenen vergi ve harçların indirilmesi suretiyle bulunmaktadır.

Maliyet bedelinin tespit edilememesi halinde maliyet bedeli yerine; Vergi Usul Kanunu hükümlerine göre, takdir komisyonlarınca tespit edilecek bedel, kazancı bilanço veya işletme hesabı esasına göre tespit edilen işletmelerde ise son bilançoda veya envanter kayıtlarında göste­rilen değer esas alınır.

ENDEKSLEME YAPILMASI
Mal ve hakların elden çıkarılmasında iktisap bedeli, elden çıkarıldığı ay hariç olmak üzere Türkiye İstatistik Kurumunca belirlenen Yurt İçi – Üretici Fiyat Endeksi (Yİ-ÜFE) artış oranında artırılarak tespit edilir. Endekslemenin yapılabilmesi için artış oranının %10 veya üzerinde olması gerekmektedir.

Mükellef (C), 2/11/2020 tarihinde 1.000.000 TL’ye satın almış olduğu gayrimenkulü 1/2/2023 tarihinde 4.500.000 TL’ye satmıştır. Bu durumda, söz konusu gayrimenkul 5 yıllık süre dolmadan elden çıka­rıldığı için mükellef adına oluşacak değer artışı kazancı aşağıdaki gibi hesaplanacaktır:

Örnekte, gayrimenkulün elden çıkarılması dolayısı ile yapılan ve yasal olarak indirilmesi mümkün olan giderler ile ödenen vergi ve harçlar dikkate alınmamıştır. Gayrimenkulün iktisap tarihinden önceki ay olan Ekim 2020 döneminde Yİ-ÜFE 533,44; elden çıkarıldığı aydan önceki ay olan Ocak 2023 döneminde Yİ-ÜFE 2.105,17 olarak gerçek­leşmiştir. Bu durumda ilgili dönemde artış oranının %10’un üzerinde [(2.105,17 – 533,44) / 533,44] X 100 = %294,64 olduğu görülmekte­dir. Dolayısıyla elden çıkarılan gayrimenkulün endekslenmiş maliyet bedeli; 1.000.000X (2.105,17 / 533,44) = 3.946.404 TL olarak dikkate alınacaktır.

181 Safı değer artışı kazancı (4.500.000 – 3.946.404) 553.596 TL 181Vergiye tabi gelir matrahı (553.596 – 55.000) 498.596 TL (55.000 TL – 2023 yılı için belirlenen istisna tutarı)
181 Hesaplanan gelir vergisi 130.908,60 TL
181 Damga vergisi 467,20 TL
Gayrimenkullerin elden çıkarılmasından doğan değer artışı kazancı­nın, 2025 takvim yılı için 120.000 TL’si (2024 yılı için istisna tutan 87.000 TL) gelir vergisinden istisnadır.

2025 yılında elde edilen değer artışı kazançlarına ilişkin olarak verile­cek yıllık gelir vergisi beyannameleri üzerinden hesaplanan gelir vergisinin, 2026 yılının Mart ve Temmuz aylarında iki eşit taksit olmak üzere;

• Birinci taksiti, damga vergisi ile birlikte 31 Mart 2026,
• İkinci taksiti ise 31 Temmuz 2026,

tarihine kadar ödenmesi gerekmektedir. Memleketi terk ve ölüm gibi mükellefiyetin kalkmasını gerektiren durumlar ile münferit beyanna­me ile bildirilen kazançların vergisinin, beyanname verme süreleri içinde ödenmesi gerekmektedir.

Ali Zekeriya Özmen

Yeminli Mali Müşavir